Аренда недвижимости: юридические тонкости

К сожалению, квартирный вопрос никак не теряет актуальности в нашей стране. Именно для тех, кто не готов к покупке собственного жилья, ст. 47 Конституции Украины говорит о праве на аренду.

Что писать в договоре

Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых соглашений, направленных на временную передачу имущества арендодателя в пользование нанимателю (на определенный срок и за плату).

В соответствии со статьей 811 Гражданского кодекса Украины договор найма жилья заключается в письменной форме. Участниками арендных отношений могут быть физические и юридические лица. При этом если нанимателем является юрлицо, использовать жилое помещение можно только для проживания в нем физлиц (ст. 813 ГКУ). Сдача квартир, коттеджей и домов без заключения договора аренды ограничивает права и усложняет защиту интересов как арендодателя, так и нанимателя.

Если аренда будет длиться более трех лет, необходимо нотариальное заверение соглашения с последующей государственной регистрацией (статьи 793, 794 ГК). Несоблюдение данного требования позволяет в судебном порядке признать договор аренды недействительным. При продлении договора найма, заключенного на период до 3 лет, нотариальное удостоверение и государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом не требуется.

В договоре найма при оформлении арендных отношений должно быть прописано следующее:

  • наименования и реквизиты сторон;
  • срок заключения договора аренды жилья;
  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • размер, способ и сроки внесения платы за аренду;
  • условия досрочного расторжения договора найма;
  • технические данные арендованной недвижимости.

Также в договоре можно прописать любые дополнительные условия, например, ответственность за оплату коммунальных услуг, проведение косметического или капитального ремонта, возможность проживания с арендатором других лиц и домашних животных.

Сроки, права и обязанности

Срок действия арендных обязательств является договорным условием и определяется сторонами самостоятельно. В случаях, когда продолжительность найма жилых помещений не была указана, договор считается заключенным на пять лет. Квартиросъемщики, заключившие договоры на период менее года (краткосрочный договор найма), согласно украинскому законодательству, несколько ограничены в правах. В частности, арендаторы лишены преимущественного права на перезаключение аренды, а также не имеют права допускать проживание в доме посторонних лиц.

Квартиранты имеют право использовать арендованную жилплощадь и находящееся в ней имущество (по целевому назначению и в соответствии с договором); подселять временных жильцов и сдавать жилье в субаренду — с согласия арендодателя и при заключении договора найма на срок свыше года; требовать возмещения ущерба, причиненного жизни или здоровью вследствие ненадлежащего или опасного состояния арендуемой квартиры (дома); настаивать на уменьшении размера арендной платы в случае ухудшения качества жилья — на основании соглашения сторон.

Также наниматели квартир и домов имеют право на изъятие улучшений, сделанных ими в жилом помещении. Обычно это касается установки дополнительного оборудования — к примеру, кондиционера. Если такие улучшения произведены с согласия арендодателя, арендатор имеет право на возмещение своих расходов или на зачисление их стоимости в счет арендной платы. Такой порядок регламентирован частью 3 статьи 778 Гражданского кодекса. Также квартиросъемщики имеют преимущественное право на перезаключение договора аренды жилья на новый срок (ч. 1 ст. 822 ГКУ).

Наниматель жилья обязан осуществлять текущий ремонт жилого помещения; своевременно и в полном объеме вносить арендную плату; не препятствовать арендодателю в проведении проверки арендуемого помещения; содержать снимаемое имущество в чистоте и порядке, предотвращать его повреждение; компенсировать убытки и устранять повреждения, произошедшие по вине квартиранта; вовремя оплачивать коммунальные услуги (если иное не установлено договором найма); не совершать без согласия арендодателя перестройку и перепланировку квартиры (дома); обеспечивать сохранность арендованной квартиры (дома) и находящегося в нем имущества.

Если речь идет не о посуточной аренде квартир (домов), а о более длительном периоде найма жилых помещений, оплата коммунальных услуг, согласно ст. 815 Гражданского кодекса, возлагается на нанимателя (если другое не установлено договором аренды). Законодательство Украины не запрещает сторонам самостоятельно решить, кто должен оплачивать услуги ЖКХ — арендодатель или арендатор.

Сумма арендной платы и порядок ее внесения (наличный или безналичный расчет, срок уплаты) в обязательном порядке должны быть зафиксированы в договоре. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и незаконного повышения стоимости аренды. Согласно нормам статьи 820 ГК, одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, если иное не установлено договором.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Украины, текущий ремонт жилого помещения (комнаты, квартиры, дома, дачи, коттеджа), переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, капитальный ремонт — арендодатель, при условии, что в договор найма не были внесены другие обязательства. Участники арендных отношений могут отойти от этого правила, например, договориться, что арендатор проводит капитальный ремонт в счет будущих арендных платежей.

Как расторгнуть договор

По своей сути договор аренды — это соглашение сторон, которое может быть расторгнуто по инициативе как наймодателя, так и нанимателя жилья. Если договором предусмотрены иные основания для его прекращения (помимо прописанных в Гражданском кодексе Украины), стороны вправе сослаться на них. Согласно статье 825 ГК, квартиросъемщик имеет право в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом владельца квартиры за 3 месяца до выезда. Предупредить можно и устно, но обязанность доказывания факта предупреждения возлагается на нанимателя. Если квартирант не предупреждал арендодателя о досрочном выезде, собственник жилья имеет право взыскать в суде арендную плату за три месяца после выезда арендатора.

Наниматель вправе требовать расторжения договора аренды, если арендодатель: передал помещение ненадлежащего качества, не исполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта, а также существенно нарушает условия договора.

Сами или с агентством?

Сдача квартир (комнат) в аренду в настоящее время является одним из наиболее распространенных, удобных и выгодных способов получения дополнительного дохода. Однако перед тем как сдать квартиру внаем, собственнику жилья следует тщательно изучить спрос и предложение на рынке недвижимости, специфику налогообложения и ответственность за уклонение от налогов, продумать все нюансы арендных обязательств и обеспечить «товарный» вид сдаваемой жилплощади.

Как же рассчитать сумму арендной платы? На самом деле все довольно просто: достаточно изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости. Прочитайте объявления в газетах (на столбах, подъездах, остановках), просмотрите предложения в Интернете, посоветуйтесь со знакомыми, сдающими или снимающими жилье. Не помешает обзвонить несколько агентств недвижимости, уточнить там приблизительную стоимость аренды.

Важный момент — срок аренды жилого помещения. Долгосрочная аренда недвижимости — скорее, «пассивный доход» и потенциальная прибыль не столь велика, зато этот бизнес не отнимает много времени и сил. Посуточная сдача квартир (комнат) является более прибыльным вариантом, особенно актуальным в больших городах и туристических центрах. Но такой вариант требует регулярных затрат времени на поиск клиентов. Чаще придется заниматься и обновлением ремонта, заменой мебели и бытовой техники, уборкой помещения, ну и оплату коммунальных услуг придется взять на себя.

Поиск квартиросъемщиков вы можете проводить самостоятельно или доверить его профессионалам. Доверив поиск квартирантов агентству, вы перекладываете ответственность за подбор подходящего арендатора на риэлтора, освобождая свое время. Кроме того, риэлторская компания поможет правильно оформить арендные отношения, подписав с нанимателем договор.

Самостоятельно сдать квартиру сложнее, ведь поиск арендаторов может занять больше времени и сил. Можно расклеить объявления по району, напечатать рекламу в газете или поместить объявление в Интернете. Также хорошим подспорьем станет «сарафанное радио», т. к. сдача квартиры знакомым поможет избежать мошенничества с арендной недвижимостью.

Налоги и штрафы

Сдавать квартиру официально и уплачивать подоходный налог за аренду или предоставлять жилье внаем «втихую» и не платить налоговые сборы, каждый решает самостоятельно. Однако арендодателям следует помнить, что сдача квартиры в аренду без уплаты налогов является правонарушением и чревата штрафом в размере от 17 до 34 тысяч гривен (ст. 212 Уголовного кодекса Украины).

Уплата налога за сдачу квартиры в аренду должна проводиться 4 раза в год в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала. Сумма налога за аренду жилья рассчитывается владельцем самостоятельно, исходя из полученной прибыли. При этом с 1 января 2016 года в Украине введена единая ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) — 18 %.

Новости по теме

Добавить комментарий