Как регистрируют права на недвижимость

Законодательство Украины предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, обременения, а также их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

 

Права на недвижимость, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации. Этот процесс закрепляет публичное признание государством соответствующего права человека на недвижимое имущество путём внесения сведений об этом в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество («Реестр»). Проверить данные Реестра по любой недвижимости может любой человек.

Наиболее распространены право собственности; право аренды, если договор аренды заключен на срок не менее 3 лет; право аренды земельного участка; право сервитута; право суперфиция и эмфитевзиса. Также регистрировать нужно запрет на пользование или распоряжение недвижимостью, арест, ипотеку и другие обременения.

Государственная регистрация осуществляется соответствующими государственными регистраторами (в том числе нотариусами) по местонахождению недвижимого имущества в пределах области.

 

Порядок осуществления регистрации

Процедура и пакет документов могут различаться в зависимости от объекта недвижимости. В целом процедуру осуществления регистрации можно разделить на два типа:

1) Регистрация после заключения нотариального договора. Если по условиям такого договора (например, договора купли-продажи недвижимости или земли) право собственности возникает у лица сразу после его заключения, то государственная регистрация права осуществляется нотариусом непосредственно после заключения договора. Это значит, что лицу, у которого возникает право, не нужно делать каких-то специальных действий или собирать какие-то дополнительные документы для регистрации, достаточно заключить соответствующий нотариальный договор. Правда, это касается договоров, по которым право возникает сразу. В случае, если такое право возникает через определённый срок или после наступления определённого события (например, после осуществления полной оплаты по договору купли-продажи), государственная регистрация права на недвижимость осуществляется отдельно на основании соответствующего заявления.

2) Регистрация в других случаях. Лицо обращается к государственному регистратору с заявлением об осуществлении регистрации, а также соответствующим пакетом документов, подтверждающих возникновение права.

Когда возникает право на недвижимость

До момента регистрации в соответствии с буквальным толкованием законодательства права не возникают, даже если у лица есть соответствующие правоустанавливающие документы. Но в судебной практике, в свою очередь, сложились два подхода по этому вопросу: формальный, согласно которому право на недвижимость возникает только с момента регистрации; и практический подход, согласно которому право на недвижимость возникает раньше, на основании соответствующих правоустанавливающих документов.

В последнее время суды склоняются ко второму подходу, отмечая, что государственная регистрация прав является только удостоверением государством уже приобретённого лицом права.

Особенности регистрации

отдельных объектов недвижимости

Земельные участки. Здесь особенность регистрации заключается в том, что, кроме регистрации в Реестре, сведения о земельном участке должны также быть внесены в Государственный земельный кадастр. Это геоинформационная система сведений о землях, расположенных в пределах Украины, их целевом назначении, ограничениях в их использовании.

Государственная регистрация прав на земельный участок проводится исключительно при наличии в Государственном земельном кадастре предварительно внесённых сведений о зарегистрированном земельном участке. То есть перед регистрацией нужно сначала проверить наличие этих сведений, а в случае отсутствия — внести их.

Новые объекты завершённого строительства тоже регистрируются с особенностями. Регистрация возможна после выполнения следующих этапов:

1) фактическое завершение строительства;

2) принятие объекта в эксплуатацию;

3) присвоение почтового адреса объекта.

До этого возможна только регистрация объекта незавершённого строительства.

Если же строительство осуществлялось с привлечением средств физических и юридических лиц (чаще всего речь идет о строительстве многоквартирных домов и привлечении инвестиций на этапе строительства), то возможны два варианта регистрации:

1) застройщик регистрирует права на недвижимость на себя, потом передаёт права инвесторам, которые на основании этого регистрируют переход прав к ним;

2) застройщик не осуществляет регистрации прав на себя, потому что права сразу регистрируются за инвесторами.

На практике, во втором случае государственные регистраторы часто требуют предоставить документы, не предусмотренные законодательством, прежде всего документы, подтверждающие полную оплату стоимости объекта недвижимости.

Техническая инвентаризация

С процедурой государственной регистрации часто связана необходимость осуществления технической инвентаризации. Это комплекс работ по измерению объекта недвижимого имущества с определением его состава, фактической площади и объёма, технического состояния. Техническая инвентаризация осуществляется лицами, имеющими квалификационный сертификат на право выполнения работ по технической инвентаризации. Это необходимо при регистрации прав на новопостроенное имущество или когда осуществляется разделение недвижимого имущества на несколько отдельных объектов.

Кроме того, государственные регистраторы могут требовать предоставления технических паспортов на объекты недвижимости и в других случаях.

Общие рекомендации

Соблюдение этих правил может помочь защитить права на недвижимость и сэкономить время и средства.

1) вносите актуальные сведения в Реестр, даже если имущество приобреталось давно (до 2013 года) и в то время регистрация не требовалась или совершалась по иной процедуре;

2) периодически осуществляйте мониторинг сведений в Реестре относительно своих объектов;

3) в случае необходимости осуществить регистрацию прав на недвижимость предварительно обсудите с государственным регистратором требования к пакету документов, необходимых для такой регистрации.

Новости по теме

Добавить комментарий