Наиболее распространенные ошибки, из-за которых мечта о собственной квартире может оказаться под угрозой, и как их избежать
Покупка собственной квартиры — заветная мечта каждого украинца. Ради нее мы работаем на трех работах, экономим на отдыхе и годами копим деньги. Когда же приходит момент выбора квартиры, нетрудно растеряться — десятки компаний предлагают самые разнообразные варианты жилья. Но в погоне за легкой гривней некоторые из них грешат нарушениями, которые могут иметь печальные последствия для покупателей: иногда деньги заплачены, а получить заветные «квадраты» не удается.
Права на участок
Началу любого строительства должен предшествовать процесс оформления прав на земельный участок. Первое и одно из самых серьезных нарушений, из-за которого впоследствии невозможно сдать дом в эксплуатацию (со всеми последствиями, вплоть до признания объекта самостроем), кроется именно здесь. Увы, но возведение объектов градостроительства на участках, не предназначенных для соответствующего вида строительства, на участках, права на которые не оформлены или оформлены с нарушениями, за последние 20 лет стало «национальной традицией», утверждают эксперты.
Самые распространенные нарушения со стороны застройщиков связаны именно с целевым назначением земельного участка. Часто строительные работы начинаются раньше, чем получено юридическое основание для жилого строительства, например, на территории бывшей промзоны. Но нарушения могут возникать и на других стадиях реализации проекта.
Разрешение на строительство
Могут быть допущены нарушения при получении разрешительных документов на строительство. Допустим, получено разрешение на строительство одного объекта, а фактически строится другой. Также проблемой может быть несоответствие расчетных мощностей дома по подключению к коммунальным сетям фактическому объему строительства. Что имеется в виду? Например, застройщик оформляет расчетную мощность коммуникаций на один дом, а строит несколько. В результате владельцы коммунальных сетей могут отказать в подключении этих домов к коммуникациям.
Кроме того, застройщики могут нарушить и требования закона по уплате паевого взноса в развитие инфраструктуры населенных пунктов. А без подтверждения такой уплаты принять дом в эксплуатацию нельзя.
Что за это будет?
Эти и другие нарушения могут доставить покупателю квартиры массу неприятностей. Уполномоченный орган может отказаться ввести построенный дом в эксплуатацию; прокуратура может подать в суд иски о расторжении договоров аренды земли в связи с нецелевым ее использованием; суды могут признать строительство незаконным; могут быть отменены декларации о начале строительных работ и сертификат о вводе объекта в эксплуатацию.
Что делать?
Волков бояться — в лес не ходить, как говорится. Просто не жалейте времени и сил на проверку документов у застройщиков. Грамотный покупатель недвижимости должен получить для себя ответы на основные вопросы.
- Правильно ли целевое назначение использования земельного участка под проект, и хватит ли срока пользования участком, указанного в договоре, на реализацию изучаемого проекта?
- Есть ли разрешение государственных структур на реализацию запроектированного объекта?
- Может ли компания строить подобные объекты, т. е. есть ли у нее необходимые строительные лицензии?
Самое интересное, что массу информации можно найти, не вставая из-за компьютера. Например, через сайт http://map.land.gov.ua можно проверить, соответствует ли целевое назначение земельного участка выполняемому на нем проекту. Кроме того, можно проверить наличие у застройщика разрешения на строительство. Проверить действительность такого разрешения можно, как обратившись в Государственную архитектурно-строительную инспекцию Украины с письменным запросом, так и на сайте указанного органа http://www.dabi.gov.ua, в разделе «Дозвільні документи».
«Вторичка» — без помощи никак
Но часто квартиру продает не компания — заказчик строительства, указанная в разрешительных документах, а другое лицо, которому права на квартиру переуступлены или проданы. И вот здесь уже покупателю квартиры не обойтись без посторонней помощи. Для того чтобы проверить связь продавца с заказчиком строительства, полномочия подписанта, условия договора, на основании которого отчуждается квартира либо права на нее, наличие судебных разбирательств, которые могут повлиять на надлежащее проведение строительства, нужен квалифицированный юрист. Он сможет детально изучить каждый документ, который касается выбранной квартиры или компании-застройщика, и увидеть подвохи там, где их не увидит обычный человек. Стоимость консультации профессионального юриста составляет порядка 2 тыс. грн. По сравнению со стоимостью квартиры это немного. Но эта сумма обеспечит покупателю квартиры спокойный сон.
Дополнительным фактором надежности покупки является приобретение жилья через банк. Ведь для того чтобы застройщик смог продавать свои квартиры в кредит, он должен в банке получить аккредитацию, пройдя длительную и тщательную проверку. А банк не будет кредитовать высокорисковые строящиеся проекты.
Проверяй!
Конечно, от мошенников на рынке жилья уберечься на 100 % невозможно. Но мы хотим максимально снизить риски, например, если даже у вполне добросовестного партнера что-то пошло не так. Любой проект строительства с привлечением внешних инвестиций — изначально рисковый. Нестабильность рынка, перепроизводство, положение банковской системы, месторасположение застройки, постоянно меняющиеся правила игры и первые лица в градостроительстве, большая стоимость денежных ресурсов и прочее — все это факторы риска. Поэтому каждый новый строительный объект даже самые честные застройщики начинают с оформления новых компаний, которые живут ровно столько, сколько длится стройка. Такие выборочные данные ни о чем не говорят. Общую картину нужно сложить из паззлов, и, если есть желание покопаться в юридических тонкостях своими силами, анализировать нужно по принципу: чем проще договоры и конкретно выписаны существенные условия, тем надежнее. Если менеджер по продажам либо прямая реклама обещают квадратный метр в возводимом объекте либо сразу квартиру с предварительным (строительным) номером и этажом, объектом покупки в договоре должно быть обещанное. Именно материальный объект, а не «право на» (как это часто бывает) либо «ценные бумаги», эмитированные застройщиком. Последнее также имеет право на существование, но степень риска существенно выше.
Изучить по всем доступным источникам репутацию застройщика, его финансовое состояние, лицензии и разрешения на строительство — несложно. Это можно сделать с помощью API Е-сервиса, пройдя необходимую идентификацию. Воспользоваться платными коммерческими сервисами YouControl, OpenDataBot. Открытые реестры — регистрационные, контролирующих органов, лицензий — дадут общую картину и помогут сделать выводы. Проверить в Едином реестре судебных решений, задав критерии поиска по названию юридического лица. Решения судов позволят изучить деликатные вопросы конфликтных взаимоотношений как с контролирующими органами, так и с аналогичными инвесторами.
Открытость реестров, в том числе — недвижимого имущества, имеет, помимо приятных мониторинговых возможностей, негативную сторону: участились случаи неправомерного завладения недвижимым имуществом через махинации с реестром. С целью упредить такие неприятные последствия на рынке запущены превентивные программы: так называемые «сигнальные кнопки», которые при изменении статуса в реестре с точностью до секунды дают владельцу информацию в виде сообщения на телефон или иной контактный гаджет.
